En del af To veje ud af det samme lån
En nedkonvertering betyder, at du omlægger dit fastforrentede lån til et nyt fastforrentet lån med en lavere rente [1]. Den laves efter rentefald [1].
En opkonvertering er det modsatte: du omlægger til et nyt fastforrentet lån med en højere rente [2]. Den laves efter rentestigninger, og den giver en lavere restgæld [2].
Begge dele er mulige, fordi et fastforrentet realkreditlån kan indfries på to måder: til kurs 100 eller ved at købe obligationerne bag lånet til markedsprisen [5]. Læs mere i guiden «Kursen og din gæld».
Nedkonvertering: lavere ydelse, ofte større gæld
Ved en nedkonvertering indfries det eksisterende lån til kurs 100, mens det nye lån med den lavere rente optages til en kurs under 100 [6]. Den lavere rente giver en lavere ydelse, fordi rentebetalingen bliver mindre [1].
Til gengæld stiger restgælden ofte [3]. Det skyldes kurstabet på det nye lån og omkostningerne ved omlægningen [3]. Derfor går der en periode, før den højere gæld er tjent hjem gennem de lavere ydelser [3].
Opkonvertering: mindre gæld, højere ydelse
Når renten stiger, falder kursen på de obligationer, der ligger bag dit lån. Så kan du indfri lånet for færre penge, end du skylder [4]. Det er det, der gør restgælden mindre ved en opkonvertering [4].
Det nye lån har en højere rente, og derfor stiger ydelsen [4]. Med tiden spiser den højere ydelse af den gæld, du skar væk [4]. Den fulde gevinst får du først, hvis du senere kan lægge om igen til en lavere rente [2]. Falder renten ikke, kan lånet i sidste ende blive dyrere [2].
Hvad begge dele koster
En omlægning er et nyt lån og en indfrielse af det gamle, og begge dele har omkostninger [1][2]. Realkreditinstitutternes egne vejledninger nævner fx tinglysningsafgift til staten, kursfradrag, lånesagsgebyr, sagsekspedition og gebyr for en fastkursaftale [1].
Tinglysningsafgiften er 1.825 kr. plus 1,25 % af det beløb, det nye lån er større end det pant, der allerede er tinglyst [7].
Regn på dit eget lån i beregneren. Den viser forskellen i ydelse pr. måned ved uændret restgæld, ydelsen før og efter, et skøn over omkostningerne og hvornår omlægningen er tjent hjem.
Hvad det afhænger af
Om en op- eller nedkonvertering kan betale sig for dig, afhænger af renten, obligationskurserne og dine egne forhold [1]. Hvor lang tid der går, før en gevinst er væk igen ved en opkonvertering, afhænger af renteniveau, kurs, løbetid og lånets størrelse [4].
Bed dit institut om et konkret tilbud, før du beslutter noget. Cindrus giver information og regner på dine egne tal, men rådgiver ikke.